⚡ 이 글의 핵심 요약
- 6월 1일의 법칙: 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 1년 치 세금이 부과됩니다. 매매 시 잔금일 조정이 필수입니다.
- 2026년 변화: 1주택자 재산세 감면(특례세율)이 연장되지만, 종부세 공정시장가액비율은 상향되어 고가 주택 부담이 늘 수 있습니다.
- 절세 포인트: 1주택자라면 단독 명의 시 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
"공시가격 10억 아파트, 세금은 얼마일까요?"
복잡한 계산식 대신, 내 상황에 맞는 예상 세액과 구체적인 공제 항목은 본문 3번에서 확인하세요.
1. 부동산 보유세의 구조 (재산세 vs 종부세)
보유세는 내가 부동산을 가지고 있다는 이유만으로 내는 세금입니다. 크게 모든 소유자가 내는 '재산세'와 고액 자산가만 내는 '종합부동산세(종부세)'로 나뉩니다.
1) 재산세 (지방세)
지자체가 부과하며, 주택·토지·건축물 등 모든 부동산이 대상입니다. 주택분은 7월(1기분)과 9월(2기분)에 절반씩 나누어 냅니다.
2) 종합부동산세 (국세)
전국의 부동산을 합산하여 일정 기준을 초과할 때만 나옵니다. 12월에 한 번 납부하며, 이미 낸 재산세액만큼은 빼고 계산합니다.
- 부과 기준 (공시가격): 1세대 1주택자 12억 원 초과 / 다주택자 9억 원 초과
- 납부 시기: 매년 12월 1일 ~ 15일
2. 2026년 기준 세율표와 계산 방법
계산의 핵심은 '과세표준(세금을 매기는 기준 금액)'을 구하는 것입니다. 공시가격에 '공정시장가액비율'을 곱해서 정해집니다.
1) 재산세 세율 (누진세 구조)
과세표준이 높을수록 세율도 높아집니다. 1세대 1주택자(공시가격 9억 이하)는 2026년까지 0.05%p 인하된 특례세율을 적용받습니다.
| 과세표준 구간 | 일반 세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1.5억 원 이하 | 0.15% | 0.1% |
| 3억 원 이하 | 0.25% | 0.2% |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 0.35% |
2) 종부세 세율 (중과세 주의)
2주택 이하까지는 기본세율(0.5~2.7%)이지만, 3주택 이상부터는 중과세율(0.5~5.0%)이 적용되어 세금이 급격히 늘어납니다.
3. 보유세 줄이는 공제 및 감면 꿀팁
세금이 부담스럽다면 내가 받을 수 있는 공제 혜택을 놓치고 있는 건 아닌지 확인해야 합니다.
1) 1세대 1주택자 고령자·장기보유 공제
종부세에서 가장 강력한 혜택입니다. 연령과 보유 기간에 따라 세액을 최대 80%까지 깎아줍니다. 단, 부부 공동명의는 기본공제(18억)는 유리하지만 이 세액공제는 받을 수 없으므로 유불리를 따져야 합니다.
- 고령자 공제: 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
- 장기보유 공제: 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
- 합산 한도: 중복 적용 가능하나 최대 80%까지만 인정
2) 세부담 상한제 활용
공시가격이 폭등해도 작년에 낸 세금의 150%(재산세는 주택 가격별 105~130%)를 넘지 못하도록 막아주는 안전장치입니다.
4. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 6월 1일에 집을 팔면 세금은 누가 내나요?
재산세와 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부등본상 소유자가 1년 치 세금을 모두 냅니다. 따라서 매수자는 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 유리하고, 매도자는 6월 1일 이전에 파는 것이 유리합니다.
Q2. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
주거용으로 사용하고 전입신고가 되어 있다면 주택 수에 포함되어 종부세 대상이 될 수 있습니다. 반면 업무용으로 등록하고 부가세를 환급받았다면 주택 수에서 제외됩니다.
Q3. 공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 '부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)' 사이트에서 매년 4월 말경 확정된 가격을 열람할 수 있습니다.
